Condominio, il trucco legale per avere il posto auto privato anche nel parcheggio comune

Posti auto in condominio: c’è un modo perfettamente legale per avere il proprio parcheggio privato anche in un contesto comune.

La ricerca di un posto auto in città rappresenta una sfida quotidiana per molti cittadini, soprattutto per chi abita in condomini dove il parcheggio è spesso un bene comune da condividere. Ma qual è la normativa che disciplina l’uso esclusivo del posto auto nel parcheggio condominiale? È possibile ottenere legalmente questa prerogativa?

La disciplina giuridica dell’uso esclusivo del posto auto in condominio

La questione è delicata e ha generato numerosi contenziosi a causa dell’assenza di una regolamentazione univoca. La Corte di cassazione ha fornito importanti chiarimenti con la sentenza n. 28972 del 2020, pronunciata a Sezioni Unite, affermando un principio chiave: non esiste nel nostro ordinamento il cosiddetto “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune di un condominio. Tale definizione risulta contraddittoria poiché coniuga un diritto di esclusività con un bene appartenente alla collettività dei condomini, e il sistema giuridico italiano, attraverso il principio del numerus clausus dei diritti reali, non consente la creazione di figure nuove o atipiche in questo ambito.

Successivamente, con la sentenza n. 9069 del 2022, la Corte ha ribadito che l’assemblea condominiale non può, con una semplice maggioranza, assegnare posti auto fissi e nominativi a tempo indeterminato sulle aree comuni. Inoltre, non è permesso trasformare la destinazione d’uso delle parti comuni in modo da renderle inutilizzabili per la maggioranza dei condomini a favore di pochi soggetti.

Il codice civile, agli articoli 1117 e 1102, definisce i requisiti per l’utilizzo delle parti comuni. In particolare, le aree destinate al parcheggio sono considerate parti comuni e devono essere fruite in modo eguale da tutti i condomini (art. 1117 c.c.). Parallelamente, l’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione né impedisca agli altri di farne altrettanto uso.

Da ciò si evince che l’attribuzione definitiva e esclusiva di un posto auto a un singolo condomino è generalmente illegittima, in quanto priva gli altri condomini di un’utilità comune. Per derogare a questo principio è necessario disporre di titoli specifici, tra cui:

• Atto di proprietà del posto auto come bene autonomo o pertinenziale, con corretta individuazione catastale. In questo caso, il posto auto non è più considerato parte comune, ma bene di proprietà esclusiva, e l’uso esclusivo scaturisce direttamente dalla titolarità del diritto reale.
• Regolamento condominiale contrattuale o pattuizione unanime che attribuisca un diritto personale di godimento su una porzione destinata al parcheggio. Questo diritto non costituisce proprietà, ma consente un uso individuale legittimato. Tuttavia, non permette la libera disposizione del posto verso terzi, né la cessione autonoma separata dall’unità immobiliare principale.

La funzione della Corte suprema di cassazione e il ruolo delle Sezioni Unite

La Corte suprema di cassazione rappresenta il massimo organo di legittimità in Italia ed è chiamata a garantire l’interpretazione uniforme della legge. Attraverso le Sezioni Unite, si esprime su questioni di particolare rilievo e contrasto giurisprudenziale, quali appunto la natura dell’uso esclusivo del posto auto in condominio.

Le decisioni della Corte, disponibili pubblicamente sul portale SentenzeWeb, hanno un forte valore vincolante per i giudici dei gradi inferiori e orientano la prassi applicativa, contribuendo a stabilire un equilibrio tra tutela della proprietà privata e rispetto delle parti comuni.

In definitiva, per ottenere un posto auto ad uso esclusivo in un condominio è indispensabile fare riferimento a titoli giuridici precisi e non è sufficiente una semplice delibera assembleare a maggioranza. La tutela del diritto di tutti i condomini a un uso paritario delle parti comuni è un principio fondante, ribadito con forza dalla giurisprudenza più recente, che impone il rispetto rigoroso delle norme contrattuali e degli atti di proprietà per garantire la legalità e la convivenza pacifica all’interno della comunità condominiale.